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Le profil de l'investisseur en déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux investisseurs de réduire leurs impôts tout en investissant dans des biens immobiliers. Dans cette F.A.Q, nous explorons en détail le concept du déficit foncier et comment il peut devenir un atout majeur dans votre stratégie fiscale. En comprenant les principes fondamentaux et les règles qui régissent ce dispositif fiscal, vous pourrez optimiser la construction de votre patrimoine immobilier. 

3 Min de lecture
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FAQ : Tout ce que vous devez savoir sur le déficit foncier

A qui s'adresse l'investissement en déficit foncier ?

Ce dispositif s’adresse d’une part à des multi-investisseurs souhaitant défiscaliser le revenu de leur patrimoine locatif, et d’autre part, à des primo-investisseurs souhaitant acquérir un patrimoine locatif en partie financé par leur avantage fiscal.

Le déficit foncier, comment ça marche ?

Lorsque l’ensemble des charges locatives d’un bien se révèlent supérieures au revenu foncier du propriétaire, on parle alors de Déficit Foncier.

Le dispositif permet au propriétaire investisseur :

  • de ne pas être imposé sur son revenu foncier et ce, même sur ces autres biens immobiliers en location nue.

  • de déduire le montant restant de son déficit foncier de son revenu imposable global dans la limite de 10 700€ par an, ce qui réduit l’impôt sur le revenu à payer. 

Ensuite, l’excèdent de déficit foncier peut être reporté et déduit :

  • durant six ans de l’ensemble de vos revenus

  • durant dix ans de vos seuls revenus fonciers.

Exemple : Créer un déficit foncier  →

Supposons que vous ayez des revenus fonciers annuels de 50 000 € provenant de la location nue de vos appartements et que vous avez effectué des travaux de rénovation pour un montant total de 70 000 € au cours de l’année. De plus, la somme des autres charges déductibles s’élèvent à 10 000 €.

Revenus fonciers annuels : 50 000 €

Charges déductibles (travaux de rénovation + autres charges) : 70 000 € + 10 000 € = 80 000 €

Déficit foncier : revenus fonciers - charges déductibles : 50 000 € - 80 000 € = - 30 000 €

Ici vous obtenez un déficit foncier de 30 000 €. Ce montant peut être déduit de votre revenu global imposable jusqu'à 10 700€/an, ce qui entraîne une réduction significative de votre impôt sur le revenu. 

Le reste du déficit foncier (30 000 - 10 700 = 19 300€) sera donc reportable pendant 10 ans. 

Pourquoi investir en déficit foncier ?

La création de déficit foncier sur un investissement immobilier présente plusieurs avantages. En plus de réduire votre impôt, elle vous permet de valoriser votre patrimoine immobilier et d'optimiser vos rendements locatifs. Cela peut être une stratégie judicieuse pour développer votre portefeuille immobilier tout en minimisant votre charge fiscale.

L'investissement déficit foncier en vidéo

Quelles sont les conditions du déficit foncier ?

  • S’engager à louer nu son bien pendant 3 ans minimum.

  • Déduire des revenus fonciers les travaux lors de l’année de leur paiement, sans limitation de montant.

  • Imputer sur le revenu global uniquement les charges autres que les intérets financiers qui viennent en déduction des seuls revenus fonciers.

Quels sont les travaux éligibles ?

Les travaux éligibles au déficit foncier sont les dépenses de réparation, d'amélioration et d'entretien liées au bien immobilier locatif. Cela inclut la rénovation de la structure, l'installation de nouveaux équipements, la remise en état des pièces, etc. Il est important de garder une documentation détaillée de tous les travaux réalisés. 

Existe-t-il des plafonds de déduction ?

Non, le dispositif fiscal Déficit Foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

A noter : Vous pouvez déduire de vos revenus jusqu'à 10 700 € de déficit foncier chaque année.

Le déficit foncier est-il possible même avec plusieurs appartements ?

Oui, il est possible de générer un déficit foncier même avec plusieurs appartements. Le déficit foncier est calculé en prenant en compte l’ensemble des charges déductibles liées à vos biens immobiliers locatifs et en les déduisant des revenus générés par ces biens.

Chaque bien immobilier est évalué individuellement pour le calcul du déficit foncier. Les dépenses et les revenus de chaque appartement sont pris en compte séparément dans le calcul global du déficit foncier.

Découvrez quelques un de nos appartements éligibles au déficit foncier :

→ Pavillon de l'étoile à Lille :
  • 20 appartements

  • Investissement à partir de 334 400€

  • Part de travaux de 67% du prix total

 → L'hôtel-dieu à Dourdan :
  • 46 appartements

  • Investissement à partir de 324 000€

  • Part de travaux de 90% du prix total

 → Les Terrasses du Mont à Nice :
  • 18 appartements

  • Investissement à partir de 375 000€

  • Part de travaux de 78% du prix total

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