L’investissement immobilier dans l’ancien pour les expatriés : un levier fiscal puissant

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien depuis l’étranger ?

Pour un expatrié, l’investissement immobilier en France peut être un moyen efficace de se constituer un patrimoine immobilier, préparer un retour éventuel, ou simplement profiter d’un marché immobilier stable et attractif. De plus, les dispositifs fiscaux dédiés à la rénovation dans l’ancien sont particulièrement adaptés aux investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité, car ils permettent de bénéficier de réductions d’impôt importantes et parfois immédiates.

Cependant, ces dispositifs nécessitent une bonne connaissance du cadre légal et fiscal français, ainsi qu’une gestion rigoureuse des travaux et des locations.

1. Le dispositif Malraux : valoriser un patrimoine dans des secteurs protégés

La loi Malraux vise à encourager la rénovation des immeubles situés dans des zones protégées, telles que les Secteurs Sauvegardés, les Quartiers Anciens Dégradés ou les Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).

Fonctionnement et avantages fiscaux

• Le montant des travaux de restauration réalisés est déductible en partie sous forme de réduction d’impôt.

• La réduction d’impôt peut atteindre 30 % du montant des travaux pour les immeubles situés en secteur sauvegardé, et 22 % dans les autres zones concernées.

• Le plafond des travaux éligibles est fixé à 400 000 € sur 4 ans.

• Le bien doit être loué nu, à usage d’habitation principale, pendant au moins 9 ans.

Particularités pour les expatriés

• Le dispositif Malraux est accessible aux non-résidents fiscaux français, à condition que le bien soit loué conformément aux règles.

• Le revenu foncier généré par la location est imposable en France, mais l’avantage fiscal lié à la réduction d’impôt reste applicable.

• Il est essentiel de bien choisir un gestionnaire ou une société de gestion en France pour suivre les travaux et la location.

2. Le statut Monument Historique : une niche fiscale exclusive

Les monuments historiques bénéficient d’un régime fiscal très favorable, destiné à préserver le patrimoine architectural national.

Principes et avantages

• Les travaux de restauration sont intégralement déductibles des revenus fonciers sans plafond.

• Les charges de propriété, y compris les intérêts d’emprunt, sont également déductibles.

• Le bien n’a pas besoin d’être loué pour bénéficier de ces déductions, mais l’investissement est souvent fait dans une optique patrimoniale et à long terme.

• Ce dispositif permet souvent une déduction globale très importante, pouvant créer un déficit foncier substantiel.

Intérêt pour les expatriés

• Les expatriés peuvent bénéficier du régime Monuments Historiques même s’ils ne résident pas fiscalement en France.

• La déduction des charges peut être utilisée contre les revenus fonciers français, et le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.

• Ce dispositif demande souvent un investissement conséquent et une gestion très rigoureuse, notamment avec les architectes des Bâtiments de France.

3. Le déficit foncier : réduire ses revenus imposables grâce à la rénovation

Le déficit foncier est un mécanisme simple mais puissant permettant de déduire les dépenses de travaux sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global sous certaines conditions.

Mécanisme

• Les charges et travaux déductibles sont ceux engagés pour l’entretien, la réparation et l’amélioration du bien loué.

• Si le montant des charges dépasse les revenus fonciers, la différence constitue un déficit foncier.

• Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt).

• L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Avantages pour les expatriés

• Ce dispositif est accessible aux non-résidents, à condition que le bien soit loué.

• Il est idéal pour les biens nécessitant des travaux importants, permettant ainsi de réduire l’imposition sur les revenus français.

• Le déficit foncier permet de réduire la base imposable, ce qui peut être intéressant pour les expatriés ayant des revenus imposables en France (ex : revenus fonciers, revenus de source française).

Pour les expatriés, investir dans l’immobilier ancien en France est non seulement un moyen de diversifier son patrimoine, mais aussi une opportunité fiscale intéressante grâce aux dispositifs Malraux, Monument Historique et déficit foncier. Ces mécanismes offrent des leviers puissants pour réduire la pression fiscale sur les revenus liés à l’immobilier ancien rénové.

Cependant, ces dispositifs nécessitent une bonne connaissance juridique et fiscale, une gestion rigoureuse, et souvent un accompagnement professionnel pour maximiser les avantages. Avec la bonne stratégie, l’investissement immobilier dans l’ancien devient un atout incontournable pour les expatriés souhaitant optimiser leur fiscalité et valoriser leur patrimoine en France.