L'investissement dans l'immobilier est souvent considéré comme une stratégie financière pérenne et rentable. Cela s’explique par sa capacité à fournir des revenus réguliers via les loyers, ainsi qu’à générer une plus-value à long terme par l'appréciation des biens. L’immobilier permet également un effet de levier financier significatif, car, grâce au crédit, il offre la possibilité d’acquérir des propriétés d’une valeur bien plus élevée que l’apport initial. En outre, il offre une protection contre l'inflation, avec des loyers ajustables et une valeur intrinsèque des biens tendant à croître. Néanmoins, cet investissement exige une gestion méticuleuse, incluant la sélection rigoureuse des propriétés, la gestion des locataires, l'entretien des biens, et une solide compréhension des dynamiques de marché locales.
Malgré ces défis, grâce à une planification soignée et une stratégie d'investissement réfléchie, l'immobilier reste une composante lucrative et attrayante pour les investisseurs français, constituant ainsi une part essentielle de nombreux portefeuilles d'investissement diversifiés, et étant même devenu le placement préféré des Français.
Mais pourquoi parle-t-on de pourcentage travaux ?
L'investissement dans l'immobilier ancien réhabilité présente une opportunité attrayante pour les investisseurs conscients des enjeux actuels de développement durable. Ce type d'investissement consiste en effet à acquérir des propriétés nécessitant des rénovations, puis à les remettre à neuf en respectant des normes écologiques strictes, comme l'amélioration de l'efficacité énergétique du bâtiment, l'utilisation de matériaux durables et la réduction de l'empreinte carbone du chantier. De plus, non contents de contribuer à la revitalisation de quartiers stratégiques et à la préservation de leur patrimoine architectural, ces projets de réhabilitation s'alignent sur des objectifs d'aménagement urbain durable en favorisant la densification douce et l'intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant.
Pour encourager ces démarches bénéfiques à la fois à l'environnement et au cadre de vie urbain, les pouvoirs publics ont mis en place des avantages fiscaux à destination des investisseurs. Ces incitations se traduisent par des réductions d'impôts, des subventions pour les travaux de rénovation, ou des conditions avantageuses de prêt, rendant l'investissement dans l'immobilier ancien réhabilité non seulement écologiquement et socialement responsable, mais aussi financièrement performant. Cette synergie entre avantage fiscal, impact environnemental positif et valorisation du patrimoine urbain crée une proposition de valeur unique pour les investisseurs souhaitant allier rendement et contribution à un avenir plus durable.
Dans le domaine de l'immobilier ancien réhabilité, la distinction entre le budget des travaux et le prix du foncier est cruciale pour comprendre la valorisation du bien. Le prix du foncier concerne le coût du terrain et du bâtiment en l’état. Ce prix est influencé par divers facteurs tels que l'emplacement, la demande du marché, et les spécificités du terrain lui-même. D'un autre côté, le budget travaux représente le coût associé à la rénovation et à la remise en état de l'édifice existant. Cette partie inclut non seulement les dépenses matérielles mais aussi la main-d'œuvre, les frais de conception, et éventuellement les coûts de mise aux normes du bâtiment. Ensemble, ces deux composantes déterminent le coût total d'acquisition d'un bien immobilier ancien réhabilité, reflétant à la fois sa valeur intrinsèque et son potentiel de valorisation à travers les améliorations apportées.
Chez Histoire & Patrimoine, la réhabilitation de l'immobilier ancien nécessite un budget travaux assez élevé, en raison de la nécessité de mettre les bâtiments aux normes actuelles, de préserver leur caractère historique unique, de gérer des imprévus structurels – ainsi que de potentielles « découvertes » lors du chantier, ainsi que d'employer une main-d'œuvre hautement qualifiée pour des techniques de restauration spécialisées. De plus, l'intégration de solutions durables pour réduire l'empreinte énergétique ajoute aux défis et coûts des chantiers de réhabilitation. Au regard de ces facteurs, on comprend aisément pourquoi les projets de réhabilitation sont plus coûteux que la construction neuve.
Le pourcentage de travaux occupe une place essentielle dans le cadre de l’investissement dans l’immobilier ancien réhabilité, pour plusieurs raisons stratégiques et financières.
Tout d’abord, en France, l’investissement dans la rénovation de l'immobilier ancien peut ouvrir droit à des avantages fiscaux attrayants. Des dispositifs fiscaux comme le Monument Historique, le Malraux ou le Déficit Foncier permettent d’obtenir une baisse significative de son impôt en contrepartie de son investissement dans la réhabilitation de bâtiments.
De plus, le fait de réaliser des travaux de réhabilitation augmente la valeur du patrimoine immobilier.
Pour l’investisseur, il y a un fort intérêt d’investir dans un appartement au sein d’un immeuble entièrement réhabilité. En effet, les travaux permettent :
- D’améliorer le DPE de l’appartement
- De repartir sur 10 ans de vie de l’immeuble sans gros travaux
- De proposer un bien entièrement refait à neuf sur le marché de la location, ce qui représente un avantage concurrentiel indéniable
En France, la fiscalité immobilière offre la possibilité de déduire de son impôt certaines dépenses liées aux travaux réalisés sur des propriétés locatives non meublées. Cette mesure fiscale, encadrée par une réglementation précise, vise à encourager les propriétaires à investir dans l'amélioration et la maintenance de leur patrimoine immobilier. Pour qu'une dépense soit considérée comme déductible, elle doit remplir plusieurs conditions essentielles, qui varient en fonction de la fiscalité.
Histoire & Patrimoine, spécialiste de la rénovation d’édifices anciens et de caractère, propose plusieurs régimes fiscaux avantageux pour les investisseurs dans l'immobilier ancien réhabilité, parmi lesquels le Monument Historique, le Malraux et le Déficit Foncier.
Le régime Monument Historique s'adresse aux propriétaires d'immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques. Ce dispositif permet une déduction totale des charges de travaux de restauration et d'entretien du revenu global, sans plafond, ainsi que des intérêts d'emprunt. L'objectif est de préserver le patrimoine architectural tout en offrant un avantage fiscal significatif.
Le dispositif Malraux, quant à lui, vise à encourager la restauration d'immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Il offre une réduction d'impôt sur le montant des travaux de rénovation, qui peut varier selon le secteur, avec certaines obligations de conservation et de restauration.
Le Déficit Foncier est un mécanisme permettant aux propriétaires d'immeubles locatifs de déduire les dépenses de travaux de rénovation (non financées par des subventions) de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi leur imposition. Si le montant des travaux excède les revenus fonciers, le déficit généré peut être imputé sur le revenu global dans une certaine limite annuelle, avec report possible du surplus.
Ces dispositifs fiscaux offrent des avantages distincts mais complémentaires, encourageant la restauration et la préservation du patrimoine immobilier français, tout en procurant des bénéfices fiscaux aux investisseurs.
