Quelle est la distinction entre déficit foncier imputable sur revenu global et déficit foncier imputable sur revenus fonciers ?

Les conditions pour bénéficier du déficit foncier

·       Il est impératif d'être propriétaire d'un logement loué non meublé.

·       L'option pour le régime d'imposition au réel est requise.

En remplissant ces critères, la part des charges dépassant les revenus fonciers peut être imputée sur le revenu global, englobant des éléments tels que le salaire et les pensions de retraite, contribuant ainsi à la réduction de l'impôt sur le revenu.

Attention : La validité du dispositif du déficit foncier est conditionnée par la location du bien jusqu'au 31 décembre des trois années suivant l'imputation du déficit.

Les différences entre revenu global et revenu foncier

Les loyers perçus lors de la location d'un bien immobilier non meublé, dénommés revenus fonciers, s'intègrent dans le revenu global qui est soumis à l'impôt sur le revenu.

En résumé, revenus fonciers + autres revenus (tels que salaires, pensions de retraite, prestations sociales, etc.) forment le revenu global.

Attention : La déduction du déficit foncier est sujette à un plafonnement. Les contribuables sont autorisés à déduire jusqu'à 10 700 euros de déficit foncier annuellement (ou 15 300 euros pour les immeubles relevant de l'amortissement "Périssol"). Cependant, l'excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit soit de l'ensemble des revenus sur une période de six ans, soit des seuls revenus fonciers sur dix ans.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Diverses charges peuvent être déduites des revenus fonciers, parmi lesquelles :

·       Les impôts liés au logement non récupérables auprès du locataire, comme la taxe foncière.

·       Les frais d'administration et de gestion du bien, tels que les honoraires d'un syndic de copropriété, d'une agence immobilière, ou encore la rémunération d'un concierge.

·       Les dépenses d'entretien ou de réparation.

·       Dans le cadre d'une copropriété, les provisions pour charge.

·       Les charges locatives non récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l'année suivant son départ.

·       Les primes d'assurance.

·       L'indemnité d'éviction ou de relogement d'un locataire.

·       Les intérêts et frais d'emprunt.

Bon à savoir : Les intérêts d'emprunts ne peuvent être déduits que du revenu foncier et ne sont pas déductibles du revenu global. Ainsi, lors du calcul du déficit foncier, il est nécessaire de déduire en premier lieu les intérêts d'emprunt du revenu foncier avant de procéder à la déduction des autres charges.

Comment imputer un déficit foncier sur le revenu global ?

Par exemple, si vous déclarez :

-        5000 euros de recettes

-        3000 euros de frais et charges

-        6000 euros d’intérêts d’emprunt

Il en découlera un déficit foncier imputable sur votre revenu global de 3000 euros, et un déficit foncier reportable sur vos revenus fonciers de 1000 euros.  

Attention : Un déficit foncier imputé sur le revenu global ne sera définitivement acquis que si le bien locatif dont provient ce déficit est maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation de ce déficit. Cette règle est applicable à tous les biens locatifs.

Ainsi, un déficit imputable dès 2024 ne sera définitivement acquis qu’au 31 décembre 2027, sous réserve du maintien du bien à la location. Dans le cas contraire, il sera remis en cause et subsistera en tant que déficit foncier antérieur.