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Calcul du Déficit Foncier

Nous vous proposons ici un exemple de calcul de déficit foncier afin de vous permettre de mieux comprendre comment fonctionne ce dispositif fiscal.

2 Min de lecture
PATRIMOINE CŒUR DE VILLE

Comment calculer votre déficit foncier ?

Exemple chiffré :

Revenu annuel = 100 000€

Revenu foncier annuel = 20 000€

Vous choisissez un appartement dont le prix de revient est de 400 000€

  • dont 150 000€ dédiés au prix foncier (auquel s’ajouteront 7,5% de frais de notaire),

  • et 250 000€ dédiés aux travaux nécessaires à la réhabilitation de ce bien durant 3 ans (qui constituent l’enveloppe de déficit).

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Cette enveloppe de déficit sera répartie sur trois années fiscales, correspondant à la durée des travaux de réhabilitation du bâtiment (la première année fiscale correspondant à l’année de signature de la vente).

Pendant trois ans, votre déficit sera donc la différence entre vos charges de travaux (250 000€ ÷ 3 = 83 000€ / an) et votre revenu foncier (20 000€) :

83 000€ - 20 000€ = 63 000€ de négatif par an, que vous pourrez ensuite étaler sur 10 ans afin de continuer à le déduire de vos revenus fonciers.

63 000€ x 3 ans = 189 000€ de déficit foncier. Si l'on en déduisait 20 000€ chaque année, ce déficit serait gommé en 9,4 ans.

Cependant, ce montant de déficit foncier se verra en réalité encore réduit grâce au fait que, sur la période de trois ans qui constitue la durée des travaux de rénovation de votre bien, vous serez imposés non pas sur 120 000€ (100 000€ de revenus + 20 000€ de revenus fonciers), mais sur 109 300€, car vous pourrez déduire 10 700€ de votre revenu global.

Le calcul serait donc le suivant :

chart, plot, text, measurements, page

⚠️ Il est important de préciser que ces calculs seront systématiquement amenés à varier légèrement en fonction du profil des investisseurs et de la tranche marginale d’imposition (TMI) à laquelle ils sont imposés (à laquelle, dans le cas des revenus fonciers, s’ajoutent d’autres impôts : la CSG et la CRDS, à hauteur de 17,2% des revenus fonciers).

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Plongez dans notre recueil d'articles sur le dispositif fiscal Déficit Foncier, explorant son fonctionnement, ses avantages et les conditions à respecter pour profiter pleinement de ses opportunités.

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