Le déficit foncier sans revenus locatifs

Quelle est la procédure ?

Lorsque vous remplissez le formulaire 2044 afin de déclarer vos revenus fonciers, vous êtes censés y indiquer les loyers perçus ainsi que les charges déductibles. Dans le cas où vous n’auriez perçu aucun loyer, il vous suffirait donc de mentionner les charges liées au bien en question.

Par exemple, dans le cas d’un bien nouvellement acquis, qui n’aurait pas encore été mis à la location, son propriétaire devra remplir une déclaration 2044 l’année où il a acquis le bien, en renseignant bien dans la ligne 250 les charges qu’il a déjà eu à payer. Si le bien n’est mis en location qu’en 2024, le propriétaire peut tout de même déduire l’ensemble des charges qu’il a payées durant l’année 2023. Ces charges incluent :

• Les frais de dossier bancaire

• Les intérêts du prêt immobilier

• L’assurance emprunteur

• Les travaux de rénovation du bien

Attention : Les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits de votre revenu global ; seulement de votre revenu foncier. Par conséquent, si vous ne percevez pas encore de loyer, il ne sera pas possible de déduire vos intérêts d’emprunt de votre revenu global.

Quelles sont les conséquences de cette déduction de charges sans loyer ?

L’imposition d’un investissement locatif est toujours complexe, et cette complexité est encore accentuée dans le cas d’une location en vide. Il est capital de garder à l’esprit les deux types de conséquences qui émergeraient dans le cas où vous déduiriez des charges sans percevoir de loyer de votre bien :

• S’il s’agit du premier bien immobilier que vous mettez à la location, le fait de déclarer des charges sans pour autant déclarer de revenu foncier va créer un déficit qui ne pourra être approvisionné que lorsque le résultat foncier sera positif, c’est-à-dire quand vous percevrez des loyers. Vous ne bénéficierez donc pas immédiatement de ce déficit foncier, mais il est très important que vous le déclariez tout de même car, dès lors que vous percevrez des loyers, vous réaliserez des économies appréciables.

• Si vous possédez déjà d’autres biens immobiliers en location, le déficit obtenu peut être directement imputé sur les revenus générés par vos autres biens. Votre déficit foncier est alors calculé au global, avec l’ensemble de votre revenu locatif et la totalité des charges liées à vos biens immobiliers.

Que se passe-t-il si l'on oublie de déclarer des charges ?

Si vous avez oublié de déclarer vos charges alors même que vous n’avez pas encore perçu de loyer, cela ne pose pas de problème : vous disposez d’un délai de 3 ans pour rectifier votre déclaration.

Pendant 3 ans, vous avez donc la possibilité de corriger votre déclaration fiscale de l’année en cours, mais aussi celle des deux années précédentes. Pour effectuer cette correction, il vous faudra envoyer tout justificatif pertinent à l’administration fiscale, ainsi qu’un courrier explicatif.

Récapitulatif sur le déficit foncier sans loyer

Les points à retenir de cet article sont les suivants :

• Pour qu’il y ait déficit foncier, il faut que le montant des charges payées par le propriétaire soit supérieur à celui des revenus générés par son bien.

• C’est notamment le cas en l’absence de perception de loyer.

• Auquel cas le propriétaire peut déclarer le montant de ses charges dans la ligne 250 du formulaire 2044.

• Pour que cela soit autorisé, le bien immobilier doit avoir un but exclusivement locatif.

• Dans le cas d’un premier bien mis à la location : le déficit foncier ainsi obtenu ne pourra être provisionné que sur l’année de perception des premiers loyers.

• Cependant, dans le cas où le propriétaire possède déjà des biens immobiliers mis à la location : le déficit foncier obtenu peut alors être déduit des revenus ayant été générés par les autres biens possédés.

• Le propriétaire dispose d’un délai rectificatif de 3 ans en cas d’oubli de déclaration des charges.