Étapes d'un chantier en réhabilitation

Une réhabilitation : un processus en plusieurs étapes

Développement : recherche et analyse du bien

Les équipes Développement interviennent en amont du projet. Ils sont chargés d’identifier des Demeures à fort potentiel patrimonial. Cette phase comprend la recherche du site, l’analyse du bâti existant (état structurel, valeur architecturale, contraintes techniques) ainsi que l’étude de sa localisation : environnement urbain, attractivité du quartier, accessibilité et contexte réglementaire.

Ces premières analyses permettent de déterminer la faisabilité du projet, tant sur le plan technique que financier, et d’anticiper les contraintes liées à la réhabilitation d’un bâtiment ancien et/ou protégé.

Programme : conception et autorisations

Une fois la Demeure identifiée, les équipes Programme, en lien avec l'architecte interviennent à leur tour.
Leurs rôles consistent à définir les caractéristiques de la Demeure : typologie des logements, les surfaces habitables, les prix, le niveau des prestations des équipements intérieurs, tout en respectant du bâti existant et sa mise en valeur.

Cette phase inclut le montage du projet, la coordination avec les architectes des bâtiments de France, la Direction Régionale des affaires culturelles et les bureaux d’études, ainsi que la constitution des dossiers administratifs. Le service Programme pilote notamment les démarches liées au permis de construire et aux diverses autorisations réglementaires, qui peuvent s'avérer, selon les programmes, complexe en réhabilitation, en particulier lorsque le bâtiment est situé en secteur sauvegardé, classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques.

Phase travaux : un chantier ambitieux et soigneusement piloté

La phase travaux constitue l’étape la plus longue du projet, pour une réhabilitation patrimoniale d’envergure. Elle est encadrée par de nombreux acteurs institutionnels.

 La DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) joue un rôle central en imposant des prescriptions strictes visant à préserver la valeur historique et architecturale de la Demeure . Les Architectes des Bâtiments de France (ABF) veillent également au respect du patrimoine, tant sur les façades que sur les éléments intérieurs remarquables.

Par ailleurs, des fouilles archéologiques peuvent être imposées avant les travaux, entraînant, parfois des ajustements de planning. Nous avons un article dédié à ce type d'interventions, essentielles à la préservation de la mémoire des sites réhabilités.

Étapes travaux :

Déclaration d’ouverture de chantier, sondages et études préalables

La phase travaux débute officiellement par la déclaration d’ouverture de chantier, étape administrative indispensable marquant le lancement opérationnel du projet. Elle est suivie de sondages et d’études préalables, réalisés afin de mieux connaître le bâtiment existant : état des structures, nature des sols, présence éventuelle de vestiges archéologiques ou de matériaux spécifiques.

Ces investigations permettent d’affiner les solutions techniques, d’adapter les méthodes d’intervention et de sécuriser le déroulement du chantier, en particulier dans le cadre d’un patrimoine ancien ou protégé.

Réalisation du DCE et attribution des lots marchés travaux

Le Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) est ensuite élaboré. Il regroupe l’ensemble des pièces techniques, administratives et financières nécessaires à la consultation des entreprises. Cette étape permet de lancer les appels d’offres et de sélectionner les entreprises les plus à même de répondre aux exigences du projet.

L’attribution des lots de travaux peut se faire de deux manières. Tout d'abord, elle peut se faire par corps d’état séparés (gros œuvre, charpente, électricité, plomberie, etc.), en privilégiant des entreprises disposant d’un savoir-faire spécifique en réhabilitation et en restauration du patrimoine, tout en privilégiant des entreprises locales compétentes. Les travaux peuvent également être assurés par une entreprise générale assurant la maîtrise d'œuvre d'exécution de l'ensemble des marchés travaux.

 Préparation du chantier et travaux préparatoires

Avant le démarrage effectif des travaux, une phase de préparation du chantier est mise en œuvre. Elle comprend l’installation des échafaudages, un bureau de chantier, des zones de stockage ainsi que les dispositifs de sécurité nécessaires.

 Les travaux débutent par le curage du bâtiment cette étape permettra un accueil dans les meilleures conditions sécuritaires de toutes les structures et entreprises de travaux. Les bâtiments sont complètement désencombrés et les éléments non conservés au projet ou trop abîmés sont retirés, consistant à retirer les éléments non conservés, puis par le désamiantage, lorsque la présence de matériaux amiantés est identifiée. Ces opérations, strictement encadrées par la réglementation, sont essentielles pour garantir la sécurité des intervenants.

Gros œuvre : structure et stabilité

Le gros œuvre constitue une phase clé de la réhabilitation. Il concerne l’ensemble des travaux assurant la stabilité et la pérennité de l’ouvrage. Dans un bâtiment ancien et selon l'état existant, cela peut inclure la reprise des structures existantes, le renforcement des planchers, des travaux sur la charpente, la couverture et le ravalement des façades.

 Ces interventions sont menées dans le respect de l’architecture d’origine, sous le contrôle des autorités compétentes, afin de préserver l’identité patrimoniale du bâtiment.

 Le clos couvert : garantir l’étanchéité  à l’eau et à l’air du bâtiment

Une fois le gros œuvre achevé, le bâtiment atteint l’étape dite du clos couvert. Celle-ci correspond à la mise en place de l’ensemble des éléments assurant l’étanchéité à l’eau et à l’air : toiture, menuiseries extérieures.

Cette étape est déterminante car elle protège le bâtiment des intempéries et permet d’engager les travaux intérieurs dans de bonnes conditions.

Corps d’état techniques, secondaires et architecturaux

Les travaux intérieurs peuvent alors débuter avec l’intervention des corps d’état techniques, secondaires et architecturaux. Cette phase comprend le cloisonnement intérieur, le passage des réseaux de plomberie, de chauffage et d’électricité, ainsi que l’installation des équipements sanitaires et la pose des cuisines avec les appareils électroménagers.

Elle inclut également les prestations architecturales telles que les revêtements de sols et de murs, la menuiserie intérieure ou la restauration d’éléments décoratifs existants, contribuant à la qualité d’usage et au confort futur des occupants.

 Voiries et Réseaux Divers et aménagement des espaces extérieurs

 En parallèle ou en fin de chantier, les travaux de VRD (Voiries et Réseaux Divers) sont réalisés. Ils concernent les raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement), la création ou la réfection des voiries, des cheminements et des accès.

Les espaces verts sont également aménagés afin de valoriser l’environnement du bâtiment et d’intégrer harmonieusement le projet dans son cadre urbain ou paysager.

 Raccordement, opérations de pré réception, finitions et nettoyage

 La phase finale du chantier est consacrée aux opérations de pré réception. Elles permettent de vérifier la conformité des ouvrages réalisés avec notre cahier des charges et nos standards de qualité et d’identifier d’éventuelles réserves et de procéder aux derniers ajustements avec les entreprises travaux si nécessaire .

Les finitions sont alors finalisées, suivies d’un nettoyage complet du chantier, avant la livraison du bâtiment. Cette dernière étape marque l’aboutissement d’un long processus de réhabilitation, alliant exigences techniques, respect du patrimoine et qualité architecturale.

La réhabilitation de nos Demeures illustre la complexité et la richesse des projets patrimoniaux. Grâce a la mobilisation de nombreux acteurs et savoir-faire, la Demeure retrouve une nouvelle vie, dans le respect de son histoire et de la mise en valeur d’un héritage architectural. Depuis plus de 30 ans Histoire & Patrimoine, c'est 500 demeures livrées et 10 000 logements réhabilités et transformés en nouveaux lieux de vie.