Pourquoi choisir le Pinel optimisé au Déficit Foncier pour investir dans la pierre ?

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Histoire & Patrimoine
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Julie Petrucci

Conception et réalisation
Ce site a été conçu par les agences 360 Degrés Fahrenheit & Grenadines via la solution Efficiency par 360. 
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Hébergeur 
Le site est hébergé chez Jaguar Network, SAS au capital de 6 400 000 €, dont le siège social est situé 71 avenue André Roussin, 13016 Marseille, France, immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 439 099 656. 

Médiation
Conformément à l’article L 616-1 du code de la consommation, le consommateur est informé par le professionnel qu’il a la possibilité, en cas de contestation, de recourir à la procédure de médiation de la consommation en saisissant le médiateur MEDIMMOCONSO par voie postale à l’adresse suivante : Association MEDIMMOCONSO, 3 avenue Adrien Moisant - 78400 Chatou ou depuis son site internet https://medimmoconso.fr/ .

I. MENTIONS LEGALES – DEFICIT FONCIER

Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus fonciers d'une part et les charges déductibles fiscalement d'un investissement immobilier, d'autre part.
En vertu de l’article 156,I 3° du Code général des impôts, les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux, dans certaines limites et sous certaines conditions.
Le propriétaire doit louer nu et de manière permanente (la location meublée est exclue) le bien objet de travaux, jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation des déficits fonciers.
Le régime d'imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne les revenus fonciers provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux, qu'ils soient possédés directement par une personne physique ou par une société fiscalement transparente : société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI).
Sont admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :
• Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
• les primes d’assurance ;
• les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété ;
• les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses pour lesquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;
• les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçus au profit des collectivités territoriales, il s’agit principalement de la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ;
• les frais de gestion, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles.

Les travaux sont déductibles des revenus fonciers, l’année de leur paiement, et s’ils excèdent ces derniers, sont reportables à hauteur de 10 700 € sur le revenu global. L’excédent éventuel est reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir.
La limite d'imputation est globale pour tous les immeubles ou parts de sociétés possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.
L'imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers, puis sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €, n'est comptabilisée ni comme une réduction d'impôt, ni comme un crédit d'impôt. Elle n’est également pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

Les informations fiscales présentes sur cette page sont génériques et concernent les investisseurs qui ont leur résidence fiscale en France.
Elles n'ont pas un caractère exhaustif et ne traitent pas tous les cas particuliers. Ces informations n'ont pas la valeur d'un conseil personnalisé.
La fiscalité peut évoluer dans le temps et si les avantages fiscaux accordés lors d'un investissement ont un caractère définitif, le régime fiscal applicable au dénouement de l'investissement peut toujours évoluer, favorablement ou défavorablement à l'investisseur.

MENTIONS LEGALES – DISPOSITIF PINEL

Le dispositif dit PINEL est codifié à l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts. 
Il est réservé aux contribuables domiciliés en France :
- qui acquièrent un logement neuf dans une résidence devant faire l'objet d'une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite ou réhabilitée conformément à réglementation thermique dite RT 2012 ou 

- qui acquièrent un logement ancien et qui réalisent des travaux de réhabilitation ou de transformation ayant, s’agissant de ces derniers, pour objet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant.

Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, plusieurs conditions doivent être respectées. Le bien est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Le logement doit être situé en zone dite tendu (zone A, A BIS et B1). Toutefois, les logements peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants.
Il est à noter que la loi de finances pour 2019 a élargi le dispositif Pinel aux locaux faisant l’objet de travaux de rénovation dans le centre ville de certaines communes dont les besoins de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué (régime dit « Pinel Denormandie »). 
Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôts. 
Le pourcentage de réduction s’apprécie par rapport au coût d'acquisition dans la limite d'un montant de 300 000 € et dans la limite d'un prix de 5 500 €/m².
Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
La réduction d’impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée dans un premier temps sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible.
Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.
Réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de sa capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’ISF …), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion …).
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. 
Comme tout investissement locatif, investir en Pinel peut présenter des risques :
- Le risque de bénéficier d'un avantage fiscal réel minoré en raison d'un prix d'acquisition dans le neuf supérieur au prix moyen du marché
- Le risque de réaliser une moins-value à la revente du logement
- Le risque d'une rentabilité dégradée en raison de loyers effectivement pratiqués parfois inférieurs aux plafonds légaux
- Le risque de subir une vacance locative pouvant entraîner la perte de l'avantage fiscal

Les informations fiscales présentes sur cette page sont génériques et concernent les investisseurs qui ont leur résidence fiscale en France.
Elles n'ont pas un caractère exhaustif et ne traitent pas tous les cas particuliers. Ces informations n'ont pas la valeur d'un conseil personnalisé.
La fiscalité peut évoluer dans le temps et si les avantages fiscaux accordés lors d'un investissement ont un caractère définitif, le régime fiscal applicable au dénouement de l'investissement peut toujours évoluer, favorablement ou défavorablement à l'investisseur.

MENTIONS LEGALES – MALRAUX

Le dispositif MALRAUX est codifié à l'article 199 tervicies du Code Général des Impôts. Il est réservé aux résidents fiscaux français. 
En vertu de l’article 160 de la Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019, ce dispositif s'appliquera pour les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre 2022.
Le contribuable doit réaliser des dépenses pour des travaux dans un immeuble, ouvrant droit à réduction d’impôt à hauteur de :
• 30% du montant de ces travaux pour les immeubles situés :
o dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ;
o les quartiers anciens dégradés ;
o les quartiers conventionnés nouveau programme national de renouvellement urbain.
• 22 % du montant de ces travaux pour :
o les SPR avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
o les SPR avec programme de restauration déclaré d’utilité publique.

Pour bénéficier de ce dispositif, le contribuable doit s’engager à donner le logement en location nue à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans. 
La réduction d’impôt est retenue dans la limite de 400 000 € de travaux sur une période de 4 ans. La fraction de réduction d’impôt non imputée l’année de la réalisation des travaux pourra être imputée sur l’impôt sur le revenu des 3 années suivantes.
Cette réduction d’impôt n’entre pas dans le champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.

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MENTIONS LEGALES – MONUMENTS HISTORIQUES

Entré en vigueur le 31 décembre 1913, le dispositif fiscal des « Monuments Historiques » a pour but de favoriser la restauration des biens d’une grande valeur architecturale, historique ou artistique. 
Ce régime fiscal s’applique :
• Aux immeubles classés ou inscrits Monuments Historiques
• Aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du Patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’Architecture et du Patrimoine
• Aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier qui ont été agréés par le Ministre de l’Economie et des Finances, et ouverts au public (50 jours par an dont 25 jours fériés entre avril et septembre inclus ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre).

Il permet aux contribuables domiciliés en France possédant un des biens visés ci-dessus de déduire de leur revenu foncier l’ensemble des dépenses de travaux réalisés dans le cadre d’une restauration et liés à l’entretien et aux réparations de ce bien. Le déficit ainsi créé est déductible du revenu imposable, sans limitation.
Pour pouvoir en bénéficier, les conditions suivantes doivent être remplies : 
• le bien doit être conservé pour une durée minimum de 15 ans à compter de son acquisition ;
• le bien doit être loué nu au moins jusqu’à la fin de la 3e année suivant l’imputation d’une dépense sur le revenu global ;
• l’immeuble en copropriété dans lequel le bien est situé doit être à usage d’habitation après travaux à concurrence d’au moins 75% de sa surface ;
• les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique ;
• les travaux doivent être suivis et validés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Le non- respect des conditions d’éligibilité au bénéfice de ce régime est susceptible d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
Le plafond des niches fiscales ne s’applique pas.

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II.

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IV.

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