L’objectif du dispositif Malraux est de protéger le patrimoine immobilier des centres-villes en encourageant la rénovation d’immeubles anciens. L'investissement immobilier réalisé grâce au dispositif Malraux concerne des biens patrimoniaux (pierre de taille, plafonds hauts, poutres, parquets anciens, cheminées…) appelés à se valoriser, compte tenu de leur situation géographique et de leur qualité. Les travaux, réalisés par des artisans qualifiés et reconnus, permettent d'acquérir un appartement neuf et aux normes.
Le Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un bien neuf destiné à la location. La réduction d’impôt maximale réprésente 17,5% du montant de l’investissement assortie d'une obligation de location d'une durée de 12 ans.
Avec l’actualisation du taux Pinel selon l’inflation, nous obtenons une diminution du taux :
Si vous souhaitez une rentabilité importante et sûre, le Malraux est ce qu’il vous faut. Il donne droit à des réduction d’impôts calculées sur le montant des travaux engagés dans un maximum de 400 000€. La réduction d’impôt est de 30% des travaux, soit 120 000€ de réduction d’impôt sur 3 ou 4 ans (la durée des travaux).
En moyenne, les travaux représentant 75% de l’investissement sur nos projets, cela permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalent à + de 21% de l’investissement tout frais inclus.
Avec l’actualisation du taux Malraux selon l’inflation, nous remarquons que l’impact sur le Malraux est quasi inexistant parce que la réduction Malraux a lieu dans les 3 ans (jusqu’à 12 ans pour la dernière année du Pinel) :
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Le plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales) consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Ainsi, pour les impôts 2023 sur vos revenus de 2022, la diminution de l'impôt ne peut être supérieure à 10 000€ au titre de vos avantages fiscaux. Le plafonnement global s'applique aux avantages fiscaux accordés en contrepartie d'une prestation ou d'un investissement, comme l'investissement locatif, l'emploi d'un salarié à domicile ou les frais de garde des enfants.
L’avantage fiscal du Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000€/an.
L'investissement Pinel doit également respecter 2 plafonnements :
• L’investissement doit être inférieur à 300 000 euros
• Le prix au mètre carré est plafonné à 5 500 €
A noter : Seulement 1 investissement Pinel est possible par foyer fiscal.
L’avantage majeur du Malraux est qu’il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Ainsi, si vous avez déjà atteint le plafond des niches fiscales avec la garde des enfants, les emplois à domiciles ou un Pinel, le Malraux est fait pour vous. L’avantage fiscal procuré par le Malraux est calculé sur le montant des travaux de rénovation engagés. Le montant des travaux réalisés sur l'appartement sont plafonnés à 400 000€.
A noter : Il est possible d’investir en Malraux tous les 4 ans.
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Vous retrouvez le Pinel dans les grandes villes et les banlieues : les zones A et B. L’investisseur doit investir dans une zone tendue, c’est-à-dire une zone dans laquelle l’offre est inférieur à la demande. Ainsi, la location est facilitée par la tension du marché locatif.
Le Malraux lui s’étend dans les villes moyennes, petites et grandes, les villes de caractères et qui disposent d’un PSMV : plan de sauvegarde et de mise en valeur. Cela correspond à des villes de charme avec un patrimoine remarquable et un centre-ville historique protégé.
Ici, la location est facilitée par un emplacement exceptionnel et un immeuble de grande qualité architecturale.
La location d’un bien Pinel est soumis à différents plafonds :
• Les ressources du locataire sont plafonnées pour prétendre au logement
• Le loyer est plafonné et souvent au-dessous du loyer marché
• Obligation de louer l'appartement vide pendant 12 ans (pour profiter de l’avantage fiscale de 17,5%)
Avec un investissement éligible au Malraux :
• Pas de plafond de loyer
• Pas de plafond de ressources du locataire
• Obligation de louer l'appartement vide pendant 9 ans
