Les dispositifs Pinel et Malraux sont deux mécanismes efficaces de défiscalisation pour les investisseurs immobiliers. Ces deux dispositifs de réduction d'impôt comportent des différences notables.
Présentation des deux dispositifs
Qu'est-ce que la Loi Pinel ?
La loi Pinel concerne l’investissement dans un logement neuf et permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour jouir de cette réduction vous devez louer votre bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Cette location doit être nue et les loyers sont plafonnés. La réduction d’impôt augmente en fonction de la durée de location. Ainsi :
Le plafond d'investissement ne doit pas excéder 300 000 €.
Acheter un bien Pinel à 292 500 €
Frais à 7 500 €
300 000 € (prix du bien) x 12% (pour une location de 6 ans)
300 000 € (prix du bien) x 18% (pour une location de 9 ans)
300 000 € (prix du bien) x 21% (pour une location de 12 ans)
Avec cette simulation nous sommes au maximum du plafond d'investissement (300 000 €)
et donc au maximum de l'avantage fiscal pour un bien acheté en Pinel.
La loi Malraux, quant à elle, concerne exclusivement les biens anciens à caractère exceptionnel. Dans les secteurs dits sauvegardés, c’est-à-dire les immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR) classés et couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), le taux d’exonération est de 30% du montant travaux. Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez louer à nu votre bien durant 9 ans en non meublé.
Le plafond d'investissement, sur la partie travaux, est de 400 000 €.
Acheter un bien Malraux à 292 500 €
Foncier 82 000 € + Travaux 210 500 €
Sur trois ans vous bénéficier d'une réduction d'impôt de 63 150 €
(210 500 (montant travaux) x 30%)
Des dispositifs destinés à des publics différents
Le plafonnement des niches fiscales a pour vocation de limiter à 10 000€ par an les avantages fiscaux dont peut bénéficier un particulier lors du calcul de l'impôt sur le revenu. (Ajouter ici que le Pinel entre dans ce plafonnement des niches fiscales). Pour les personnes ayant atteint ce plafonnement des niches fiscales il est donc plus avantageux de d’investir dans un bien éligible au dispositif fiscal Malraux. En effet, ce mécanisme destiné à faciliter la restauration immobilière des centres historiques des plus belles villes de France n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Néanmoins, les règles régissant les travaux des logements à réhabiliter sont plus contraignants. Pour pallier cette contrainte, la réduction d’impôt est plus avantageuse.
Avec 9 ans d’obligation de location, le taux de réduction d’impôt est de 30% quand le Pinel offre 18% sur la même durée.
La loi Pinel et la loi Malraux permettent de bénéficier de réduction d’impôt. Néanmoins, le taux d’exonération et les conditions ne sont pas les mêmes.
Vous êtes fortement imposés ? Vous avez atteint le plafonnement des niches fiscales ?
Le dispositif Malraux est fait pour vous.
