Aujourd'hui l'augmentation de la tension locative explose et touche de plus en plus de ville. En effet l'augmentation de la population, la hausse des prix de l'immobilier, la raréfaction de terrains constructibles ainsi que la modification des lois locatives; sont les facteurs principaux de la hausse de cette tension. Bien sûr, ils ne sont pas exclusifs et peuvent varier selon les zones géographiques et les périodes de l'année.
La tension locative correspond à « la différence entre l’offre et la demande locative sur un territoire donnée ». C’est un indicateur qui permet de déterminer le rapport entre la demande de location et l’offre immobilière. Ainsi, lorsque la demande de location est supérieure à l’offre immobilière vous vous trouvez dans une zone tendue. Vous n’aurez donc aucun mal trouver des locataires. À l’inverse, une zone non tendue est un endroit où vous aurez plus de difficultés à louer votre logement.
La tension locative a un fort impact sur le rendement locatif de votre bien et constitue un critère essentiel en matière d’investissement immobilier.
Une zone tendue désigne une zone urbanisée comptant plus de 50 000 habitants et où la demande de logements dépasse largement l'offre disponible. Délimitée par la réglementation, cette zone se caractérise par des loyers et des prix d'achat souvent élevés en raison d'une forte pression sur le marché immobilier local.
Les logements situés en zone tendue sont soumis à un régime juridique spécifique en matière de location et de fiscalité. En pratique, ces zones correspondent à plus de 1000 communes réparties dans 28 agglomérations françaises.
Pas assez de logements et trop d'habitants : la combinaison parfaite pour un investisseur immobilier.
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La pression sur le marché locatif s'intensifie dans ces grandes agglomérations pour plusieurs raisons, en dehors des facteurs tels que la disponibilité d'emplois et d'activités économiques, ainsi que l'attrait touristique pour certaines régions :
Tout d'abord, la rareté des terrains disponibles pour la construction, combinée à une croissance démographique, entraîne un déficit structurel de logements.
De plus, la division des logements dans les grandes villes crée une demande accrue pour les logements de grande taille adaptés aux familles, ce qui contribue également à la pression sur le marché.
Enfin, la tension sur le marché immobilier se traduit par une augmentation des prix d'achat des biens, ce qui se répercute sur les loyers. Par conséquent, l'offre locative ne correspond pas toujours aux capacités financières des locataires.
Maintenant que vous avez compris ce que voulais dire « tension locative », nous allons vous montrer comment la mesurer.
Tout d’abord, il faut impérativement avoir le plus de données sur la ville dans laquelle vous souhaitez investir. L’emplacement est le critère n°1 à prendre en considération. Cela vous demandera d’analyser les données démographiques du secteur de votre future acquisition, de se renseigner sur la ville et sur son attractivité.
Vous pouvez aussi utiliser un tensiomètre locatif. C’est un service déposé à l’INPI. Il a la capacité de déterminer la tension locative d’une ville en mesurant plusieurs facteurs : la facilité à trouver un locataire et la capacité financière des locataires comparée aux loyers pratiqués.
Vous pouvez aussi, bien entendu, consulter les baromètres du marché de l’immobilier. Un certain nombre de sites proposent des analyses poussées du marché de l’immobilier. Ces baromètres peuvent concerner des villes et leurs quartiers dans lesquels la tension locative est forte.
Des dizaines de villes ont été recensées comme les plus touchées par la tension locative. Nous retrouvons dans le top 10 des villes à la tension locative très forte Metz et Strasbourg, 2 villes qui attirent de plus en plus de Français. En effet la situation liée à la crise sanitaire a boosté l’attractivité des villes moyennes. Le télétravail et la hausse des prix de l’immobilier sont des facteurs clés de ce bouleversement.
Ainsi, on observe depuis 2020 un déplacement de population du centre-ville des grandes agglomérations vers les villes moyennes alentours, souvent reliées aux métropoles par les lignes de trains SNCF.
Metz est intéressante en termes de rendement locatif pur. C’est une très belle ville, dotée d’une forte vitalité. La municipalité a entièrement refait les voiries ces 5 dernières années et une ligne de bus principale permet de traverser la ville en 15 min. Metz offre de belles opportunités pour l’emploi et le tourisme. Le nombre de famille qui décide de s’y installer est en constante évolution.
Ville attractive, étudiante, et avec une rentabilité élevée, Strasbourg est aussi devenue l’une des villes les plus rentables. Le nombre élevé d’étudiants est idéal pour les investisseurs qui auront toujours des demandes de logements. Autre donnée intéressante, 71% des habitants de Strasbourg sont actuellement locataires.
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